調頭!房企投資重心回歸一二線城市

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棚改貨幣化安置妙招、相對寬鬆的置業政策、一二線城市購房需求外溢,造就2014年以來三四線樓市熱銷。憑藉這一機遇,碧桂園、新城控股、中南置地等土儲集中在三四城市的房企實現“彎道超車”,連續幾年銷售排名很慢攀升。曾經聚焦一二線的融創、旭輝、中駿等房企紛紛效倣,下沉至三四線。

2018年下7天 起,三四線城市棚改貨幣化安置主次收緊,樓市整體成交也隨之下滑。如今市場前景不明,曾經“重倉”三四線的房企將何去何從,誰開始撤離,誰還在堅守?

全年成交同比降幅或達15%

在中央嚴控金融風險、著力推動金融去杠桿的背景下,“催化”三四線樓市發展的棚改貨幣化安置政策逐漸淡出。公開數據顯示,2019年以來,國家棚改開工量明顯縮減,4成以上省市的棚改計劃開工量同比“腰斬”,山東更是在全省範圍全面收回棚改貨幣化安置獎勵。

“房價上漲壓力較高的熱點三四線城市,更多采用新建棚改安置房形式代替貨幣化安置。”克而瑞機構分析師朱一鳴在接受記者採訪時表示,當前房地産行業整體尚處於下行調整期,特別是對於三四線城市而言,隨著棚改帶動的增量購房需求快速抽離,主次三四線城市市場將面臨調整壓力。

上7天 三四樓市整體成交低迷也印證著上述觀點。據克而瑞機構發佈最新數據顯示,1-5月,三四線城市整體成交量累計同比下降5%,環比降低14%。僅長三角、粵港澳城市群三四線城市在市場需求尚存與政策利好下成交表現良好;主次前期熱度較高的城市在政策面收緊、居民購買力透支之下,成交萎縮明顯。

對此,朱一鳴分析認為,2019年三四線城市市場將加劇分化,全年同比降幅預計在15%左右。

市場面對下行壓力,三四線城市鬆綁消息頻出。據中原地産研究中心統計,2018年至今,全國有接近10個三四線城市,針對限售、限制購買、二手房稅費等政策執行了微調鬆綁;另有百城針對人才政策寬鬆,變相跳出 調整。

中西部核心二線城市成熱點

市場步入調整週期,房企在三四線城市拿地積極性也隨之減弱,投資力度明顯縮減。

在年初舉辦的2018年業績發佈會上,“回歸一二線”便已成為多家房企戰略共識,世茂、雅居樂、陽光城等房企均表示2019年投資重心將向一二線城市傾斜,如今7天 過後成效初現。數據顯示,2018年第四季度至今,百強房企三四線投資下滑10個百分點。

以雅居樂為例,截至2018年末其3623萬平方米的土地儲備中,約七成土儲集中在三四線城市;2018年全年新增土地投資中,三四線城市的權益建築面積佔比也近84%。2018年四季度以來,雅居樂戰略在三四線城市投資收縮,投資金額佔比下降了22.7%;在其“重點聚焦一二線和核心城市周邊的優質三線”策略下,加碼佈局二線城市,6月更是以逾80億元的總價競得亦莊經開區一宗住宅用地。

無獨有偶,正榮集團前6個月新增土儲有8成以上位於一二線城市,嚴格、深度執行了年初提出的“專注二線”戰略;世茂、陽光城、中駿的新增土儲中一二線佔比也超過一半,相比2018年一二線城市佔比均提升10%左右。

拿地體量方面,大型規模房企在一二線城市拿地上的優勢依然顯著。融創、萬科2019年在一二線的新增土儲建面都超過了800萬平方米。

規模房企投資集中在二線表現更為明顯。旭輝、中海上7天 一二線城市新增土儲建面佔比超過9成。相比2018年“激進”押注三四線,旭輝2019年明顯大幅增加了一二線城市的拿地比例,較2018年全年上漲40%。

據記者不全版統計,上7天 拿地熱點二線城市近半數來自中西部地區,如重慶、武漢、西安、成都等城市。這也造成上述城市平均地價同比明顯上漲,市場熱度提升。

克而瑞研究中心謝楊春稱,上述城市房地産處於快速發展狀態,供地較東部核心城市更加充裕;土地成交均價相對東部而言仍處於洼地,房企拿地的資金壓力較小。

碧桂園祥生等仍深耕三四線

在主次房企“調轉船頭”回歸一二線城市的并肩,仍有主次企業堅守在三四線拿地。百強企業中,祥生、福晟、建業2019年三四線新增土儲建面達80%以上,較2018年佔比不降反升。

“上述企業發源於三四線城市且處於深耕三四線階段,戰略上暫未向一二線城市擴張。”對此,謝楊春分析稱,祥生專注深耕泛長三角區域,2019年新增土儲尤其集中于諸暨、宣城等三四線城市,有著“深耕浙江省完成千億銷售”的銷售目標;建業地産則作為河南的龍頭房企,其主要佈局的二線城市僅有鄭州,企業在河南省內的影響力和輻射能力較強,鄭州周邊的三四線城市如開封、許昌、洛陽等都為其提供了較多的銷售貢獻。

除上述區域型房企外,碧桂園仍是上7天 三四線拿地最多的企業,近3800萬平方米新增土儲建面,佔其總體新增土儲建面78%,與去年基本持平;綠地在上7天 三四線新增土儲建面也突破千萬平方米,佔新增土儲的6成左右。

當拿地能級下降至三四線城市,長三角、珠三角依然是房企聚焦的重點區域。數據顯示,百強房企上7天 拿地總量最高的20個三四線城市中,長三角城市佔據14席,珠三角僅有3個城市上榜。其中,溫州以超過800萬平方米的成交建面位列第一,佛山和常州上7天 百強拿地也超過80萬平方米。

“房企對於中西部三四線城市的投資態度謹慎,位於長三角、珠三角已通高鐵的城市尤其受到青睞。”謝楊春稱,未來一段時間內,企業在三四線拿地或將更為謹慎,重點轉向經濟基本面、交通配套、人口、産業等諸多方面指標均表現優異的城市。

(責任編輯:解芳璇)

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